«Φούσκα» στην ελληνική αγορά ακινήτων: Η Κομισιόν προειδοποιεί για υπερτίμηση έως 20%

Η Κομισιόν κρούει τον κώδωνα του κινδύνου για την ελληνική αγορά ακινήτων, διαπιστώνοντας ότι οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα είναι έως και 20% υψηλότερες από ό,τι δικαιολογούν τα πραγματικά οικονομικά δεδομένα. Εισόδημα νοικοκυριών, κόστος δανεισμού και συνολική πορεία της οικονομίας δείχνουν μια «κοινωνική φούσκα» που απειλεί να εκτροχιάσει το δικαίωμα στη στέγη, σύμφωνα με τη νέα έκθεση «Housing in the European Union» (ECOFIN 2025).

Τιμές που «τρέχουν» – μισθοί που μένουν πίσω

Από το 2018, οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί πάνω από 60%, ενώ τα ενοίκια ξεπέρασαν το 45%. Την ίδια περίοδο, οι μισθοί ανέβηκαν μόλις κατά 20%, δημιουργώντας ένα επικίνδυνο χάσμα ανάμεσα στο κόστος στέγασης και στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες των πολιτών. Η Επιτροπή ξεκαθαρίζει: δεν πρόκειται για τραπεζική φούσκα όπως το 2008, αλλά για μια κοινωνική κρίση που διαβρώνει τη συνοχή και την προοπτική της ελληνικής κοινωνίας.

Μια αγορά δύο ταχυτήτων

Η Ελλάδα έχει πλέον δύο παράλληλες αγορές ακινήτων:

• Από τη μία, ισχυροί επενδυτές και funds, που αγοράζουν μαζικά και απορροφούν το διαθέσιμο απόθεμα.
• Από την άλλη, οι πολίτες, που βλέπουν την ιδιοκατοίκηση να απομακρύνεται και το ενοίκιο να μετατρέπεται σε πολυτέλεια.

Η Κομισιόν τονίζει ότι ο δείκτης επιβάρυνσης για στέγαση βρίσκεται σε οριακό σημείο, με πολλά νοικοκυριά να διαθέτουν υπερβολικά μεγάλο ποσοστό του εισοδήματός τους για στέγη, ένα σαφές σύμπτωμα στεγαστικής κρίσης ευρωπαϊκών διαστάσεων.

Δεν φταίνε τα δάνεια – φταίει η ανισορροπία

Η σημερινή άνοδος των τιμών δεν προέρχεται από τραπεζικό δανεισμό, αλλά από ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Η παραγωγή νέων κατοικιών αυξάνεται πολύ αργά, ενώ η ζήτηση ενισχύεται από:

• τη βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb,
• το ξένο επενδυτικό ενδιαφέρον,
• τη δράση funds και Golden Visa,
• αλλά και τη βαθιά ριζωμένη πεποίθηση ότι το ακίνητο είναι η πιο ασφαλής επένδυση.

Η αγορά μοιάζει με κλειστό σύστημα, που ανακυκλώνει την πίεση αντί να την απορροφά.

Ένα αποθεματικό παλιό και δύσκαμπτο

Η Ελλάδα έχει από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών σε πολυκατοικίες στην Ευρώπη, αποτέλεσμα της αστικοποίησης και της αντιπαροχής των περασμένων δεκαετιών.

Ωστόσο, η νέα οικοδομική δραστηριότητα παραμένει χαμηλή. Το αυξημένο κόστος κατασκευής και τα επιτόκια στρέφουν την αγορά στις ανακαινίσεις αντί για νέα κτίρια.

Η ελαστικότητα προσφοράς είναι εξαιρετικά χαμηλή, ακόμα κι όταν οι τιμές ανεβαίνουν, η παραγωγή νέων κατοικιών δεν ακολουθεί.

Θεσμικές αγκυλώσεις και ελληνικές παθογένειες

Η χώρα έχει τον χαμηλότερο δείκτη ποιότητας διαχείρισης γης στην ΕΕ (4,5 στις 30 μονάδες).

Οι αδειοδοτήσεις καθυστερούν έως και 180 ημέρες, ενώ το απόθεμα κοινωνικής κατοικίας είναι σχεδόν μηδενικό, την ώρα που σε άλλες χώρες αγγίζει το 20%-30%.

Και στο επίκεντρο όλων, το Κτηματολόγιο, τρεις δεκαετίες μετά, η Ελλάδα ακόμα δεν έχει καταγράψει πλήρως τη γη της. Η αβεβαιότητα στους τίτλους, η γραφειοκρατία και οι ασάφειες στις χρήσεις γης υπονομεύουν κάθε στεγαστική πολιτική.

Όχι τραπεζική κρίση – αλλά κίνδυνος διόρθωσης

Η Κομισιόν δεν βλέπει τραπεζικό κραχ στον ορίζοντα. Οι ελληνικές τράπεζες είναι σήμερα πιο θωρακισμένες, τα νοικοκυριά λιγότερο υπερχρεωμένα. Ωστόσο, η υπερτίμηση των ακινήτων καθιστά την αγορά ευάλωτη σε διορθωτική πτώση, εάν τα υψηλά επιτόκια παραμείνουν ή η ανάπτυξη επιβραδυνθεί.

Ένα πανευρωπαϊκό φαινόμενο

Η στεγαστική κρίση δεν είναι ελληνικό προνόμιο. Πορτογαλία, Ολλανδία, Σουηδία, Λουξεμβούργο και Γερμανία βιώνουν αντίστοιχες πιέσεις. Η αστικοποίηση, οι μεταναστευτικές ροές, τα χαμηλά επιτόκια και η απορρύθμιση των ενοικίων συνθέτουν ένα ευρωπαϊκό αδιέξοδο. Η Κομισιόν εντοπίζει την κοινή ρίζα: η προσφορά κατοικιών δεν καλύπτει τη ζήτηση.

Οι λύσεις που δουλεύουν – και αυτές που αποτυγχάνουν

Σύμφωνα με την έκθεση, οι χώρες που συγκράτησαν το κόστος στέγασης το πέτυχαν ενισχύοντας την προσφορά: επένδυσαν σε κοινωνική κατοικία, απλοποίησαν τις αδειοδοτήσεις, σχεδίασαν σύγχρονες πόλεις. Αντίθετα, όπου δόθηκαν επιδοτήσεις χωρίς νέα παραγωγή, η κρίση οξύνθηκε. Η Ελλάδα, τονίζει η Επιτροπή, δεν θα ξεφύγει από τη στεγαστική πίεση αν δεν αυξήσει την προσφορά κατοικίας.

Ευρώπη δύο ταχυτήτων – και η Ελλάδα πίσω

Από τη μια πλευρά, χώρες όπως η Γερμανία (με πλαφόν στα ενοίκια), η Πορτογαλία (με περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις) και η Ολλανδία (με ισχυρό δημόσιο απόθεμα).

Από την άλλη, χώρες που αφήνουν την αγορά να αυτορρυθμιστεί. Η Ελλάδα ανήκει στη δεύτερη κατηγορία, χωρίς όμως εργαλεία: χωρίς ολοκληρωμένο Κτηματολόγιο, χωρίς σταθερό πλαίσιο ενοικιάσεων, χωρίς πολιτική κοινωνικής κατοικίας, χωρίς αρκετές νέες κατασκευές. 

Κι έτσι, η φούσκα συνεχίζει να φουσκώνει.